Zonevreemd wonen en (ver)bouwen. Architect BART helpt je graag verder!

Een woning, bedrijf of zelfs monument is zonevreemd als het volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt. Architect BART is gekend met tal van voorbeelden van zonevreemd wonen, bv.: een woning in agrarisch, recreatie- of natuurgebied; een (milieubelastend) bedrijf in woon- of landbouwgebied; een handelspand in industriegebied, enz.

Een zonevreemde woning of constructie is legaal als ze vergund is of 'vergund geacht wordt'. Voor deze constructies gelden specifieke decretale verbouw- en soms zelfs herbouwmogelijkheden.

Het verschil tussen zonevreemd en onvergund?

Zonevreemd is niet hetzelfde als onvergund. Ondanks het feit dat een bepaald gebouw niet in overeenstemming is met de bestemmingsvoorschriften, kan het gebouw aan zich perfect vergund zijn. Meer nog, het hoofdzakelijk vergund karakter van een constructie is een voorwaarde om werken te kunnen uitvoeren aan een zonevreemde constructie. Een onvergunde constructie daarentegen is een constructie die zonder vergunning werd opgetrokken, of waarvan de bestemming of de functie onvergund werd gewijzigd.

Zonevreemde basisrechten?

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) voorziet een aantal basisrechten voor dergelijke zonevreemde constructies, zijnde voorwaarden en grenzen waarbinnen je zonevreemde constructies mag verbouwen, herbouwen of uitbreiden of de functie ervan kan wijzigen. Die regels zijn anders dan bij ‘zone-eigen’ constructies.

De basisrechten gelden echter niet als absoluut recht. Er moet altijd rekening gehouden worden met de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, en dus wordt er niet automatisch een vergunning verleend indien een constructie binnen de voorwaarden van de zonevreemde basisrechten valt. Basisrechten geven dus geen garantie. Deze zonevreemde basisrechten gelden bovendien enkel voor “hoofdzakelijk vergunde” constructies. Zoals reeds vermeld, is een wijziging van de bestemming of de functie steeds vergunningsplichtig. Het onvergund wijzigen van de functie van een zonevreemd gebouw kan zware gevolgen hebben.

Die onvergunde functiewijziging is vooral een probleem in agrarisch gebied. Wanneer een landbouwwoning, zonder voorafgaande functiewijziging, gebruikt wordt als residentiële woning, wordt de woning niet meer als “hoofdzakelijk vergund” beschouwd. De woning wordt immers anders gebruikt dan waarvoor ze vergund is. Bijgevolg kan er ook geen nieuwe vergunning worden toegekend (vergunning om de functie te wijzigen), en kan er geen beroep meer worden gedaan op de zonevreemde basisrechten. Het Departement Landbouw is daar heel strikt in: een onvergunde toestand is onomkeerbaar.

Wonen in agrarisch gebied

De wetgeving is recentelijk altijd hetzelfde gebleven (artikel 4.4.23 VCRO en het daarbij horende Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen), maar in de praktijk is er wel een verandering merkbaar in de toepassing van de regelgeving. Juridisch gezien is er niets gewijzigdmaar er wordt nu meer gefocust op de bescherming van de natuur, water, en landbouw. Ook de bouwshift speelt intussen meer en meer in het achterhoofd.

In agrarisch gebied is deze omwenteling er zelfs vrij plots gekomen. Bij vergunningsaanvragen voor functiewijzigingen in agrarisch gebied dient het Departement Landbouw & Visserij advies te verlenen. In vergelijking met enkel jaren geleden, geven zij veel sneller een negatief advies. Dit is mede te wijten aan de recente stikstofregelgeving. Het Departement wil de landbouw zoveel als mogelijk beschermen en behouden in die gebieden waarin landbouw nog wél mogelijk is. Residentiële woningen kunnen immers een negatieve impact hebben op de omringende landbouwbedrijven. Het is bijvoorbeeld moeilijker voor landbouwers om nieuwe milieuvergunningen te verkrijgen indien er veel residentiële woningen in de buurt zijn, onder meer omwille van lawaai- of geurhinder, hetgeen de verdere exploitatie van hun activiteiten bemoeilijkt.

Deze situatie is vooral erg lastig voor mensen die net voor die verandering gekocht hebben, en nu geconfronteerd worden met een negatief advies bij hun vergunningsaanvraag tot functiewijziging.

Vergunning functiewijziging?

Indien je bijvoorbeeld een oude hoeve wenst aan te kopen in agrarisch gebied, neem dan een opschortende voorwaarde op voor het bekomen van een vergunning tot bestemmings-/functiewijziging in de aankoop-verkoopbelofte, om zo meer zekerheid te verkrijgen.

Raadpleeg dus voor zonevreemd wonen architect BART en zeker de gemeente zodat we voorafgaandelijk aan uw aankoop de mogelijkheden kunnen bestuderen. Elke beslissing vandaag is een genuanceerde afweging. Het is niet evident op voorhand in te schatten of je omgevingsaanvraag goedgekeurd wordt. De strengere handhaving is positief voor de ruimtelijke ordening, de natuur en de landbouw, maar negatief voor eigenaars.